UBS: Επιθετική στροφή των κεντρικών τραπεζών «χτυπά» το real estate

αυτήν Ελευθερίας Κουρτάλης

Το Τορόντο και η Φρανκφούρτη παρουσιάζουν τα υψηλότερα επίπεδα κινδύνου στις στεγαστικές αγορές, σύμφωνα με τον παγκόσμιο δείκτη UBS Real Estate Bubble σε 25 μεγάλες πόλεις παγκοσμίως και ακολουθούν η Ζυρίχη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ, το Τελ Αβίβ και το Τόκιο ως οι πόλεις που κινδυνεύουν περισσότερο από μια φούσκα ακινήτων.

Από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, η αύξηση της ονομαστικής τιμής των κατοικιών στις πόλεις που αναλύθηκαν επιταχύνθηκε κατά μέσο όρο στο 10%, η υψηλότερη αύξηση από το 2007. Οι ανισορροπίες στις παγκόσμιες αγορές κατοικιών είναι πολύ υψηλές και οι τιμές δεν συμβαδίζουν με την αύξηση των επιτοκίων, ανέφερε η UBS, τονίζοντας ότι η παγκόσμια οικιστική έκρηξη φαίνεται να πλησιάζει στο τέλος της.

Σε όλες τις πόλεις εκτός από τρεις – Παρίσι, Χονγκ Κονγκ και Στοκχόλμη – οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν, ενώ η υψηλότερη αύξηση των τιμών άνω του 15% σε ονομαστικούς όρους καταγράφηκε σε πόλεις των ΗΠΑ όπως το Μαϊάμι, το Λος Άντζελες, το Σαν Φρανσίσκο και η Βοστώνη. 5 πόλεις (μαζί με το Τελ Αβίβ) με τις ταχύτερα αυξανόμενες τιμές.

σημ. ο

Επιπλέον, σχεδόν όλες οι πόλεις σημείωσαν επιτάχυνση στην ανάπτυξη των εκκρεμών στεγαστικών δανείων, με το χρέος των νοικοκυριών να αυξάνεται σημαντικά ταχύτερα από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο για δεύτερη συνεχή χρονιά. Από το ξέσπασμα της πανδημίας, η UBS σημείωσε αύξηση του συνολικού χρέους των νοικοκυριών προς το ΑΕΠ σε πολλές από τις οικονομίες που αναλύθηκαν.

Τα ενοίκια είναι υψηλότερα από ό,τι πριν από την πανδημία σε όλες τις πόλεις εκτός από το Τόκιο, καθώς η πτώση το 2020 ακολουθήθηκε από σημαντική ανάκαμψη τα τελευταία τρίμηνα. Κατά μέσο όρο, τα ενοίκια σε όλες τις πόλεις αυξήθηκαν περίπου με τον ίδιο ρυθμό όπως και τα χρόνια πριν από την πανδημία – ένα σαφές σημάδι ότι η τάση αστικοποίησης δεν έχει επιβραδυνθεί. Αυτό ήταν πιο έντονο στις πόλεις του Ντουμπάι και της Σιγκαπούρης των ΗΠΑ, όπου οι σημαντικές αυξήσεις των ενοικίων ήταν αποτέλεσμα της σταθερής αύξησης της ζήτησης για στέγαση μετά την πανδημία. Ωστόσο, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια στις περισσότερες πόλεις.

Όπως σημειώνει η UBS, η αγορά ακινήτων έχει εδώ και καιρό μια μεγάλη υποστήριξη: τις κεντρικές τράπεζες. Οι εξαιρετικά αυστηροί όροι χρηματοδότησης και η ισχυρή ζήτηση έχουν οδηγήσει σε ολοένα και πιο υψηλές προσδοκίες για τις τιμές των αγοραστών.

Αλλά η εικόνα αλλάζει γρήγορα. Τα επιτόκια – και με τη σειρά τους το κόστος χρηματοδότησης – έχουν αυξηθεί απότομα τους τελευταίους μήνες λόγω της αποφασιστικότητας των κεντρικών τραπεζών να αντιμετωπίσουν τον αυξανόμενο πληθωρισμό. Την ίδια στιγμή, αρκετά σοκ συγκλόνισαν τις χρηματοπιστωτικές αγορές σε όλο τον κόσμο. Ως αποτέλεσμα, η επιθυμία για αγορά κατοικιών είναι πιθανό να χτυπήσει. Σε πόλεις με έντονη πληθυσμιακή αύξηση, μια τέτοια διόρθωση μπορεί να εκδηλωθεί με τη μορφή παρατεταμένης στασιμότητας των ονομαστικών τιμών της αγοράς. Από πέρυσι, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν σχεδόν διπλασιαστεί κατά μέσο όρο στις πόλεις που αναλύθηκαν. Εκτός από τις αυξημένες τιμές, αυτό κάνει τη στέγαση στην πόλη πολύ λιγότερο προσιτή. Ένας ειδικευμένος εργάτης μπορεί να αντέξει οικονομικά ένα τρίτο λιγότερη στέγη από ό,τι πριν από την πανδημία.

κλαίω

της ευρωζώνης

Η Φρανκφούρτη και το Μόναχο παρουσιάζουν τους μεγαλύτερους κινδύνους φούσκας ακινήτων μεταξύ των αγορών της ευρωζώνης, σύμφωνα με την UBS. Και στις δύο γερμανικές πόλεις, οι τιμές των ακινήτων διπλασιάστηκαν σε ονομαστικούς όρους την τελευταία δεκαετία, αν και η ανάπτυξη επιβραδύνθηκε σε περίπου 5% μεταξύ των μέσων του 2021 και των μέσων του 2022 από διψήφια επίπεδα. Στο Μόναχο, η αγορά κατοικίας υποστηρίζεται από εξαιρετικά χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων εργασίας και αυξανόμενο εργατικό δυναμικό, αλλά οι τρέχουσες αρνητικές προοπτικές ανάπτυξης για τη γερμανική οικονομία επιβαρύνουν τη ζήτηση κατοικιών. Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν ήδη επιδεινώσει την οικονομική προσιτότητα: ένας εξειδικευμένος υπάλληλος μπορεί πλέον να αγοράσει ένα διαμέρισμα με κατά μέσο όρο ένα δωμάτιο λιγότερο στο Μόναχο από ό,τι πριν από την πανδημία.

μαζί με Η αγορά κατοικίας στο Άμστερνταμ σημείωσε την ισχυρότερη αύξηση τιμών μεταξύ των πόλεων της Ευρωζώνης – 17% από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022 σε ονομαστικούς όρους. Αυτό συμβαίνει καθώς οι ονομαστικές τιμές των ακινήτων έχουν διπλασιαστεί τα τελευταία δέκα χρόνια. Η ζήτηση έχει μειωθεί σε μικρότερο βαθμό από την πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, τα οποία έχουν αυξηθεί λιγότερο από ό,τι σε άλλες χώρες της ευρωζώνης. Συνολικά, ο κίνδυνος φούσκας έχει αυξηθεί οριακά. Επιπλέον, τα ονομαστικά ενοίκια και τα εισοδήματα έχουν επίσης αυξηθεί, αν και όχι με τον ίδιο ρυθμό με τις τιμές των ακινήτων.

Στη Μαδρίτη, η αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει επιταχυνθεί από την έναρξη της πανδημίας. Η ισπανική πρωτεύουσα βρίσκεται τώρα σε υπερτιμημένη περιοχή, αν και ένας εξειδικευμένος εργάτης υπηρεσιών μπορεί ακόμα να αγοράσει τις περισσότερες κατοικίες από οποιαδήποτε αγορά της ευρωζώνης.

Μαζί με την οικονομική ανάκαμψη μετά την πανδημία και τα χαμηλότερα επιτόκια, φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις κτιρίων υποστήριξαν επίσης την αύξηση των τιμών στο Μιλάνο μετά από μια δεκαετία στασιμότητας των τιμών. Η συνέχιση αυτών των κινήτρων, η σχεδόν πλήρης επέκταση του μετρό και οι Ολυμπιακοί Αγώνες του 2026 συμβάλλουν στη στήριξη των τιμών μεσοπρόθεσμα.

Διαμέρισμα στο Παρίσι ξεχωρίζει μεταξύ των αγορών της Ευρωζώνης. Οι ονομαστικές τιμές των ακινήτων παρέμειναν σταθερές από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022. Τα ενοίκια παρέμειναν σταθερά την ίδια περίοδο και τα εισοδήματα ανέκαμψαν ελαφρά. Αυτό έχει ωθήσει τη γαλλική πρωτεύουσα έξω από την επικίνδυνη ζώνη της φούσκας, αν και η αγορά κατοικίας μπορεί ακόμα να θεωρείται υπερτιμημένη. Το Παρίσι παραμένει η πιο απρόσιτη αγορά στην Ευρωζώνη.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *