Trump Tower Chicago: Το Συμβούλιο Επισκόπησης της Κομητείας Κουκ μειώνει την αξία του ξενοδοχείου

Επειδή η κομητεία χρησιμοποιεί εκτιμημένες αξίες για τον υπολογισμό των φόρων ακινήτων, η μείωση θα έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερο φορολογικό λογαριασμό για το ξενοδοχείο από εκείνον που βασίζεται στην εκτίμηση του εκτιμητή. Ωστόσο, αυτό δεν είναι πουθενά κοντά στη χαμηλή αξία που δίνουν οι φορολογικοί δικηγόροι του ξενοδοχείου στο ακίνητο, 26,7 εκατομμύρια δολάρια, που θα είχε ως αποτέλεσμα ακόμη μικρότερο φορολογικό πλήγμα. Οι δικηγόροι είχαν υποστηρίξει ότι η αξία του ξενοδοχείου Τραμπ έπεσε κατακόρυφα λόγω της πανδημίας, η οποία έπληξε σκληρά όλα τα ξενοδοχεία στο κέντρο της πόλης.

Όπως πολλοί ιδιοκτήτες μεγάλων εμπορικών ακινήτων στην κομητεία, η εταιρεία του πρώην προέδρου, η Trump Organization, άσκησε έφεση κατά της αξιολόγησης του ξενοδοχείου, πρώτα στο γραφείο του Kaegi και στη συνέχεια στο Board of Review, μια τριμελή επιτροπή όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να αμφισβητήσουν τις εκτιμήσεις του εκτιμητή . .

Οι ιδιοκτήτες κατοικιών διαμαρτύρονται ότι ο Kaegi, ο οποίος επανεξελέγη χθες το βράδυ, έχει υπερτιμήσει κατάφωρα τα εμπορικά ακίνητα, μεταφέροντας άδικα μεγαλύτερο μέρος του φόρου ακίνητης περιουσίας σε αυτούς. Ο Kaegi υπερασπίζεται τη μεθοδολογία του, ισχυριζόμενος ότι οι βαθμολογίες του είναι πολύ πιο κοντά στο σημείο από τον προκάτοχό του, Joseph Berrios.

Αλλά οι ιδιοκτήτες έχουν έναν φίλο στο Συμβούλιο Αναθεώρησης, το οποίο έχει προσφέρει μεγάλες μειώσεις στις εκτιμήσεις Kaegis τα τελευταία χρόνια, γλιτώνοντάς τους μεγάλες αυξήσεις φόρων. Φέτος δεν αποτελεί εξαίρεση.

Η διαδικασία για τον Τραμπ Σικάγο ταιριάζει στο μοτίβο. Πέρυσι, το γραφείο του Kaegi εκτίμησε αρχικά το πολυτελές ξενοδοχείο Trump International Hotel & Tower των 339 δωματίων στα 168,2 εκατομμύρια δολάρια, από 58,1 εκατομμύρια δολάρια το 2020, σύμφωνα με τα αρχεία της κομητείας. Οι δικηγόροι του ξενοδοχείου άσκησαν έφεση κατά της αξιολόγησης στο γραφείο του Kaegi, το οποίο μείωσε την αξία του ακινήτου στα 105,1 εκατομμύρια δολάρια.

Δυσαρεστημένοι με αυτό το αποτέλεσμα, οι δικηγόροι προσέφυγαν στη συνέχεια στο Συμβούλιο Αναθεώρησης, το οποίο μείωσε περαιτέρω την αξία στα 73 εκατομμύρια δολάρια, ή περίπου 215.000 δολάρια ανά δωμάτιο. Αυτή η τιμή θα χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό του τελικού φόρου του ξενοδοχείου για το 2022, ο οποίος αναμένεται να βγει τις επόμενες εβδομάδες.

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας του ξενοδοχείου θα μπορούσαν ακόμα να αυξηθούν από το 2021, επειδή η εκτίμηση του συμβουλίου αντιπροσωπεύει σχεδόν το 26% από την προηγούμενη αξία του ακινήτου των 58,1 εκατομμυρίων δολαρίων. Αλλά το φορολογικό πλήγμα θα ήταν πολύ μεγαλύτερο χωρίς την παρέμβαση της επιτροπής.

Είναι δύσκολο να εκτιμηθεί πού θα διευθετηθούν οι χρεώσεις του ξενοδοχείου ως αποτέλεσμα της μείωσης του συμβουλίου. πάρα πολλές άλλες μεταβλητές μπαίνουν στον υπολογισμό του φόρου για να μαντέψουν ακόμη και. Οι φόροι ιδιοκτησίας του ξενοδοχείου ανήλθαν συνολικά σε 3,2 εκατομμύρια δολάρια το 2020.

Δεν είναι επίσης σαφές εάν ο Οργανισμός Τραμπ θα προχωρήσει περαιτέρω τη διαδικασία και θα υποβάλει άλλη καταγγελία στο Συμβούλιο Εφέσεων για τον Φόρο Περιουσίας του Ιλινόις, ένα βήμα που έχει κάνει η εταιρεία στο παρελθόν. Ένας από τους δικηγόρους του ξενοδοχείου, ο Patrick McNerney του Mayer Brown, αρνήθηκε να σχολιάσει. Οι εκπρόσωποι του Οργανισμού Τραμπ δεν απάντησαν σε email.

Ο Κάεγκι υπερασπίστηκε τη διαδικασία που χρησιμοποίησε το γραφείο του για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου Τραμπ.

Η αποτίμηση είναι «συνεπής με τα δεδομένα της αγοράς και την αξία παρόμοιου ακινήτου στην περιοχή», ανέφερε σε δήλωσή του. “Τα δημόσια διαθέσιμα δεδομένα και οι πηγές τρίτων δείχνουν ότι η μέθοδος που χρησιμοποιούμε για την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας σημαίνει ότι η εργασία μας είναι πιο ακριβής και δίκαιη από πριν. φορολογική επιβάρυνση των κατοίκων και των μικρών επιχειρήσεων Θα συνεχίσω να μιλώ ανοιχτά για αυτή την πρακτική, η οποία δημιουργεί ανισότητα στο σύστημα φορολογίας ακινήτων και πρέπει να μεταρρυθμιστεί».

Ένας εκπρόσωπος της επιτροπής ελέγχου δεν απάντησε σε αίτημα για σχολιασμό.

Ό,τι κι αν αξίζει σήμερα, το ξενοδοχείο Τραμπ μπορεί να μην αξίζει όσο πριν από αρκετά χρόνια. Η απόδοση του ξενοδοχείου υστερεί έναντι των ανταγωνιστών του από τότε που ο Τραμπ έκανε το διάσημο ταξίδι του στην κυλιόμενη σκάλα για να ανακοινώσει την προεδρική του εκστρατεία το 2015. Τα έσοδα του ξενοδοχείου μειώθηκαν κατά 30% από το 2015 έως το 2018 και ένα μέτρο κερδών και ζημιών μειώθηκε κατά 89% την ίδια περίοδο , σύμφωνα με οικονομικά έγγραφα που κατατέθηκαν στο γραφείο του εκτιμητή.

Ο ουρανοξύστης του Τραμπ στο Σικάγο, στο 401 N. Wabash Ave., περιλαμβάνει επίσης διαμερίσματα κατοικιών, τα οποία ανήκουν χωριστά, και εμπορικό χώρο στη βάση του κτιρίου, το οποίο ανήκει σε μια οντότητα Trump. Όταν ανέπτυξε το έργο, σχεδίαζε να πουλήσει και τα 339 δωμάτια του ξενοδοχείου ως κοινός ιδιοκτήτης, αλλά οι πωλήσεις σταμάτησαν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και διατήρησε την ιδιοκτησία περίπου 175 δωματίων.

Ο οργανισμός Trump άσκησε επίσης έφεση για την εκτιμώμενη αξία του εμπορικού χώρου του κτιρίου για το 2021, ο οποίος ήταν σε μεγάλο βαθμό κενός από τότε που άνοιξε το κτίριο το 2008. Το γραφείο 74.000 τετραγωνικών ποδιών του Kaegi αποτιμήθηκε στα 21 εκατομμύρια δολάρια, αλλά το Συμβούλιο Αναθεώρησης πρόσφατα μείωσε την αξία του . πτώση 19%, στα 17,1 εκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με το γραφείο του αξιολογητή.

Ωστόσο, αυτό είναι σχεδόν 37% σε σχέση με την προηγούμενη αξία του ακινήτου, επομένως είναι πιθανό, αν όχι πιθανό, ο φορολογικός λογαριασμός να αυξηθεί φέτος. Οι φόροι ιδιοκτησίας για εμπορικούς χώρους ανήλθαν συνολικά σε 698.399 $ το 2021, σύμφωνα με τον Ταμία της κομητείας Κουκ.

Leave a Comment