Οι σεισμικές δονήσεις σε ευρωπαϊκά ακίνητα προκλήθηκαν από την αύξηση των επιτοκίων

Ισχυρή πίεση στις τιμές των εμπορικών ακινήτων από το ακριβό χρήμα. Ο δείκτης ακινήτων Stoxx 600 έχει υποχωρήσει περισσότερο από 40% φέτος. Μεγάλο κενό στην αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων.

Ενώ Ελληνική ακίνητη περιουσία βρίσκεται σε άνοδο, με τις πωλήσεις και τα ενοίκια ακινήτων να αυξάνονται εντυπωσιακά, τα μηνύματα σε όλο τον κλάδο δεν είναι τόσο ενθαρρυντικά.

Στην ανάλυσή του το Bloomberg σημειώνει ότι Τα νέα κεντρικά γραφεία της Deutsche Bank στο Λονδίνο ήταν ένα περιζήτητο περιουσιακό στοιχείο τον Φεβρουάριο, προσέλκυσε προσφορές σχεδόν 1 δισεκατομμυρίου λιρών (1,1 δισεκατομμύρια δολάρια), αλλά από τότε ήρθε ο πόλεμος της Ρωσίας στην Ουκρανία.

Η εισβολή εκτόξευσε τις τιμές της ενέργειας και των τροφίμων στα ύψη, ωθώντας τις κεντρικές τράπεζες να εξαπολύσουν τον πιο επιθετικό γύρο νομισματικής σύσφιξης των τελευταίων δεκαετιών και απειλώντας τα θεμέλια της δεκαετούς έκρηξης των ακινήτων στην Ευρώπη. Με έλλειψη χρηματοδότησης, οι ιδιοκτήτες μπορούν να γίνουν αντιμαχόμενοι πωλητές.

ο οι αγορές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για τα ακίνητα για μήνες, με Ο δείκτης ακινήτων Stoxx 600 έχει υποχωρήσει περισσότερο από 40% φέτος και αξιοποιήστε τις αποτιμήσεις που παρατηρήθηκαν μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση. Αλλά δεδομένου ότι τα περισσότερα ακίνητα διαπραγματεύονται ιδιωτικά, ο πραγματικός αντίκτυπος του τέλους της εποχής του φθηνού χρήματος άργησε να εμφανιστεί.

Ο Ομάδα Αξιών Γης, ο κατασκευαστής του κτιρίου 16 ορόφων που θα στεγάσει το προσωπικό της Deutsche Bank στο Λονδίνο από τις αρχές του επόμενου έτους, έκλεισε τελικά την πώληση τον περασμένο μήνα, αποδεχόμενη τιμή περίπου 15% χαμηλότερη από τις αρχικές προσφορές που έγιναν λίγο πριν από τη Ρωσία για επίθεση στην Ουκρανία. Η συμφωνία σηματοδοτεί ένα σπάνιο σημάδι των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι πρώην καυτές αγορές ακινήτων της Ευρώπης και ξεχωρίζει επειδή πολλοί πωλητές δεν δοκιμάζουν καν την αγορά.

ο προγραμματισμένες πωλήσεις τροπαίων κτιρίων όπως τα κεντρικά γραφεία της Bank of America στο Λονδίνο στον Καθεδρικό Ναό του Αγίου Παύλου, έχουν ανακληθεί, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν λίγες συμφωνίες έναντι των οποίων μπορεί να κριθεί η νέα πραγματικότητα».Αυτή τη στιγμή έχουμε την εξής κατάσταση. Η αγορά είναι σαν μια πίστα με αγοραστές και πωλητές να στέκονται εκατέρωθεν της, αλλά κανείς δεν φαίνεται έτοιμος να ανέβει και να χορέψει», σημειώνει ο π Ian Rickwood, ιδρυτής της εταιρείας private equity Henley Investment Management.

Μπορεί να αλλάξει και αυτό σύντομα εταιρείες που αναζητούν αναχρηματοδότηση διαπιστώνουν ότι το κόστος δανεισμού έχει εκτοξευθεί στα ύψη. Για ορισμένους, οι αγορές χρέους είναι ουσιαστικά κλειστές και μπορεί να μην υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα μετρητά για την εξόφληση όλων των δανείων που λήγουν.

Ο Hans Brensen, Επικεφαλής Έρευνας και Στρατηγικής στην AEW Capital Managementυπολογίζει ένα δυνητικό έλλειμμα αναχρηματοδότησης ύψους 24 δισ. ευρώ (23,5 δισεκατομμύρια δολάρια) τα επόμενα τρία χρόνια με τη μορφή δανείων με εξασφάλιση έναντι βρετανικών, γερμανικών και γαλλικών ακινήτων.

«Όλα αυτά αναπόφευκτα θα οδηγήσουν σε αναγκαστικές πωλήσεις μεταξύ ιδιοκτητών εμπορικών και οικιστικών ακινήτων», εκτίμησε η ίδια Nico Lux, Εκτελεστικός Διευθυντής του Bayes Business School, η οποία συντάσσει εξαμηνιαία έκθεση για τον δανεισμό ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο. Η μετατόπιση”Αυτό θα ωφελήσει σε μεγάλο βαθμό τους πλούσιους σε κεφάλαια επενδυτές που μπορούν να αναλάβουν κινδύνους».

Ο Η Vonovia SE φαίνεται να είναι η πρώτη εταιρεία που εκμεταλλεύεται αυτή την αλλαγή. Ο μεγαλύτερος εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης στην Ευρώπη σχεδιάζει να πουλήσει περιουσιακά στοιχεία αξίας άνω των 13 δισ. ευρώ για να μειώσει το χρέος της μετά την εκτίναξη του κόστους δανεισμού και την κατάρρευση της τιμής της μετοχής της.

Άλλες κτηματομεσιτικές εταιρείες φορτωμένες με φτηνό χρέος – συμπεριλαμβανομένων των Aroundtown, Adler Group και SBB της Σουηδίας – αναζητούν επίσης να διαθέσει περιουσιακά στοιχεία πριν από τη λήξη των δανείων. Οι αγορές χρέους είναι το κλειδί για τα ακίνητα. Η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο παρακολουθεί συνήθως τι κερδίζουν οι επενδυτές από το δημόσιο χρέος – προσφέροντας ένα μικρό ασφάλιστρο δεδομένου του υψηλότερου κινδύνου.

Σε περιόδους αρνητικών επιτοκίων, οι αγοραστές ήταν πρόθυμοι να δεχτούν ελάχιστες αποδόσεις των επενδύσεών τους. Όμως τα επιτόκια αυξάνονται και ακόμη και η σταθερή απόδοση των γερμανικών 10ετών ομολόγων έχει αυξηθεί κατά περίπου 2,3 ποσοστιαίες μονάδες φέτος.

Πίεση στις αγορές ακινήτων

Αυτή Η πίεση εξαπλώνεται στις αγορές ακινήτων. Η συμφωνία της Deutsche Bank στο Λονδίνο δείχνει ότι οι αποδόσεις των κορυφαίων γραφείων στο Λονδίνο έχουν μετακινηθεί σε περίπου 4,7% από 4%, σύμφωνα με την αναλύτρια του Bloomberg Intelligence, Sue Madnen. Τα κεντρικά γραφεία του Ομίλου UBS στο Λονδίνο σημείωσαν απόδοση 3,6% όταν πουλήθηκαν τον περασμένο Δεκέμβριο.

Ο η κατάσταση στην ηπειρωτική Ευρώπη θα είναι πολύ χειρότερη, καθώς οι αποδόσεις εκεί συνέχισαν να συρρικνώνονται τα τελευταία πέντε χρόνια, ενώ το Brexit κράτησε τις τιμές του Λονδίνου σε μεγάλο βαθμό υπό έλεγχο.

Αυτό είναι ανησυχητικό για τις εταιρείες ακινήτων, καθώς ακόμη και μικρές αλλαγές έχουν τεράστιο αντίκτυπο στις αποτιμήσεις όταν οι αποδόσεις είναι τόσο χαμηλές. Για παράδειγμα, ένα κτίριο με 10 εκατομμύρια δολάρια εισόδημα από ενοίκια θα αξίζει 100 εκατομμύρια δολάρια λιγότερο εάν η απόδοση μετατοπιστεί στο 2,5% από 2%, πολύ μεγαλύτερο αντίκτυπο από ό,τι όταν οι αποδόσεις είναι πιο κοντά στα ιστορικά πρότυπα. Αυτό σημαίνει ότι οι ισολογισμοί κινδυνεύουν να εκτονωθούν εάν τα περιουσιακά στοιχεία είναι υποτιμημένα.

Μέχρι τώρα οι ιδιοκτήτες επιμένουν ότι οι βαθμοί αντέχουν, με τη Vonovia να καθησυχάζει πρόσφατα τους επενδυτές ότι οι λογιστικές αξίες του τρίτου τριμήνου είναι πιθανό να είναι σταθερές ή ανοδικές. Η αισιοδοξία υποδηλώνει ότι οι εκτιμητές είναι «ακόμη πιο πίσω από την καμπύλη από όσο πιστεύαμε», ανέφερε σε σημείωμα η εταιρεία ερευνών ακινήτων Green Street.

Το ενοίκιο ανεβαίνει

ο Η αύξηση του ενοικίου μπορεί να είναι ένας τρόπος για να βοηθήσετε τις αξιολογήσεις, αλλά με μια επώδυνη ύφεση που διαφαίνεται στην περιοχή και το κόστος που εκτοξεύεται στα ύψη, οι επιχειρήσεις και οι καταναλωτές βρίσκονται ήδη υπό πίεση. Στη Γερμανία, πάνω από το 10% των νοικοκυριών είχαν ήδη επιβαρυνθεί από το κόστος στέγασης πέρυσι, πριν ο πληθωρισμός πραγματικά απογειωθεί.

ΣίγουραΤα βασικά στοιχεία των ακινήτων εξακολουθούν να φαίνονται σταθερά. Η ζήτηση για νέο χώρο είναι ισχυρή, οι κενές θέσεις είναι ως επί το πλείστον περιορισμένες και ο πληθωρισμός είναι πιθανό να συγκρατήσει τη νέα προσφορά, εμποδίζοντας τις νέες κατασκευές. Ο Ο Savills υπολογίζει ότι πάνω από το 40% των έργων κτιρίων γραφείων στο Λονδίνο που υποτίθεται ότι θα κατασκευαστούν μέχρι το 2026 έχουν καθυστερήσει – ορισμένα από αυτά περισσότερο από ένα χρόνο. Εκτός από ορισμένες ακραίες περιπτώσεις, τα επίπεδα χρέους στις εταιρείες ακινήτων είναι μέτρια σε σύγκριση με τις υπερβάσεις πριν από την οικονομική κρίση.

«Ιστορικά, οι πτώσεις της στεγαστικής αγοράς οφείλονται σε ένα από δύο πράγματα: υπερβολικό χρέος στο σύστημα ή πάρα πολλές βρύσες.“, είπε James Seppala, επικεφαλής της ευρωπαϊκής ακίνητης περιουσίας στον κολοσσό private equity Blackstone και πρόσθεσε ότι “σήμερα δεν έχουμε κανένα από τα δύο».

Αυτή η αισιόδοξη άποψη δεν σταμάτησε την πτώση της ακίνητης περιουσίας. Οοι τιμές των μετοχών έπεσαν τόσο πολύ που σημαίνει ότι η αξία των χαρτοφυλακίων των μεγαλύτερων ιδιοκτητών ακινήτων της ηπείρου θα μειωθεί κατά περισσότερο από 39%, σύμφωνα με εκτιμήσεις του Bloomberg Intelligence. Εάν οι αγορές είναι σωστές, ένα κραχ αυτού του μεγέθους θα πυροδοτούσε ένα κύμα κατασχέσεων σε κλίμακα που δεν έχει παρατηρηθεί από την παγκόσμια οικονομική κρίση.

«Θα εμπιστευόμουν το μήνυμα από τις κεφαλαιαγορές για το πού πάμε παρά τα δεδομένα για τα ενοίκια, την απασχόληση και την απορρόφηση», τονίζει Πέτρος Παπαδάκος, Επικεφαλής Ευρωπαϊκών Σπουδών στην Green Street.

Ο η δομή των ευρωπαϊκών αγορών χρέους ακινήτων έχει επίσης αλλάξει σημαντικά τα τελευταία 10 χρόνια, δημιουργώντας νέους πονοκεφάλους σε σύγκριση με το τελευταίο κραχ. Το πρόγραμμα αγοράς περιουσιακών στοιχείων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας βοήθησε να γίνει πιο ελκυστικό για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να πωλούν ομόλογα αντί να χρησιμοποιούν εξασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια για τη χρηματοδότηση των ακινήτων τους. Οι εταιρείες ακινήτων έχουν ομόλογα αξίας περίπου 80 δισ. ευρώ που λήγουν την επόμενη τριετία, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το Bloomberg. Οι τίτλοι έχουν ξεπουληθεί απότομα φέτος καθώς οι επενδυτές ανησυχούν για την αύξηση του κόστους χρηματοδότησης, πράγμα που σημαίνει ότι οι νέες εκδόσεις έχουν σχεδόν στερέψει.

με Οι αγορές ομολόγων δεν είναι πλέον άμεσα προσβάσιμεςΟι εταιρείες ακινήτων χρειάζονται εναλλακτικές πηγές χρηματοδότησης, αλλά οι τράπεζες είναι πιθανό να είναι προσεκτικές αφού περάσουν μια δεκαετία για να μειώσουν την έκθεσή τους μετά το τελευταίο κραχ.

«Υποψιάζομαι ότι το τελευταίο πράγμα που θέλουν οι τράπεζες είναι να επαναφέρουν όλα αυτά στους ισολογισμούς τους», σημείωσε Mike Sales, Διευθύνων Σύμβουλος της Nuveen Real Assets. «Δεν υπάρχει ακόμη πολύ μεγάλη μόχλευση, αλλά θα μπορούσε να αυξηθεί γρήγορα εάν αυξηθούν οι αποδόσεις».

Ακριβής χρηματοδότηση

Ακόμα κι αν οι τράπεζες παρέχουν περισσότερη χρηματοδότηση, δεν θα είναι φτηνό. Από τα τέλη Ιουνίου ο συνδυασμός υψηλότερων επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες και το αυξανόμενο κόστος αντιστάθμισης δανείων για ακίνητα έχει διπλασιάσει το συνολικό κόστος για τους δανειολήπτες στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία και τη Γαλλία από το επίπεδο των εννέα μηνών νωρίτερα, σύμφωνα με έκθεση της AEW.

Ακόμα κι αν οι ιδιοκτήτες ακινήτων επί του παρόντος κρατούν σφιχτά, Η πίεση στη χρηματοδότηση κινδυνεύει τελικά να οδηγήσει περισσότερες εταιρείες να χρησιμοποιήσουν τις πωλήσεις ακινήτων για να συγκεντρώσουν χρήματα και στη συνέχεια η ροή θα μετατραπεί σε πλημμύρα.
Αυτό θα μπορούσε να κάνει τη συμφωνία για το κτίριο της Deutsche Bank, το οποίο πωλήθηκε για περίπου 140 εκατομμύρια £ κάτω από τις αρχικές προσφορές, να φαίνεται καλή.

«Η πρόκληση αυτή τη στιγμή είναι ότι έχετε τόσες πολλές διαφορετικές προκλήσεις, «από τον πληθωρισμό και τα επιτόκια μέχρι τη νομισματική αστάθεια και τον πολιτικό εξτρεμισμό».δηλωθείς Henning Koch, Διευθύνων Σύμβουλος της Commerz Real, σε συνέντευξη στο συνέδριο Expo Real στο Μόναχο. “Αυτό καθιστά πολύ δύσκολο να κατευθύνετε την εταιρεία σας στη σωστή κατεύθυνση».

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *