Η παγκόσμια «φούσκα» και η περίπτωση της Ελλάδας

Σε σημείο καμπής βρίσκει την ελληνική αγορά ο «ξεπληθωρισμός» της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας, που υπάρχει ως σενάριο εδώ και πολλούς μήνες, που πλέον φαίνεται να επιβεβαιώνεται από την ανάπτυξη των βασικών αγορών του κόσμου. Η Ελλάδα είναι από τις ελάχιστες χώρες που λόγω των αλλεπάλληλων κρίσεων που έχει βιώσει δεν έχει καταφέρει να επιστρέψει ούτε στις μισές τιμές που ίσχυαν πριν την παγκόσμια οικονομική κρίση. Είναι επομένως μια αγορά που θα μπορούσε να δει σημαντική ανάπτυξη εάν δεν επηρεαστεί από ένα παγκόσμιο «κραχ».

Η βελόνα που φαίνεται να σκάει τη φούσκα των ακινήτων είναι ο συνδυασμός της επιδείνωσης των οικονομικών συνθηκών και της παγκόσμιας κρίσης κόστους ζωής. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται ραγδαία, καθιστώντας πιο δύσκολη την αγορά κατοικίας, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα. Έτσι, όταν τα νοικοκυριά ακόμη και στις πιο ανεπτυγμένες οικονομίες δεν μπορούν να αφήσουν στην άκρη κάποια χρήματα και να δουν πώς θα περάσουν τον μήνα, η αγορά ενός σπιτιού φαίνεται για πολλούς πολυτέλεια.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, τη σημαντικότερη αγορά του κόσμου, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κορυφώθηκαν τον Νοέμβριο στο 7%, διπλασιάστηκαν σε δώδεκα μήνες από 3,5%. Σήμερα πλησιάζουν το 6,25%, αλλά ακόμα κι έτσι η αύξηση στο κόστος ενός στεγαστικού δανείου είναι εντυπωσιακή. Η μόνη περίοδος στην ιστορία με πιο δραματική άνοδο των επιτοκίων ήταν στα τέλη της δεκαετίας του 1970 και στις αρχές της δεκαετίας του 1980, όταν ο τότε πρόεδρος της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, Paul Volcker, έγραψε ιστορία με το “Volcker Shock” του, ανεβάζοντας τα επιτόκια στο 20%.

Οι τιμές των κατοικιών έλαβαν μεγάλη ώθηση κατά τη διάρκεια των δύο ετών της πανδημίας, ενώ είχε προηγηθεί μια σταθερή πορεία ανάκαμψης σχεδόν μιας δεκαετίας από την κατάρρευση των αμερικανικών subprime. Τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια και η άφθονη ρευστότητα που εισήχθη στο σύστημα μεταξύ 2010 και 2021 έχουν δημιουργήσει ίσως το πιο ευνοϊκό περιβάλλον αγοράς κατοικιών μέχρι σήμερα. Στο τέλος του 2021, οι προοπτικές για τον κλάδο ήταν τουλάχιστον ρόδινες, καθώς οι τιμές των κατοικιών στις 38 χώρες του ΟΟΣΑ αυξήθηκαν με τον ταχύτερο ρυθμό τα τελευταία 50 χρόνια συλλογής δεδομένων.

Τα Mantis τους τελευταίους μήνες δεν είναι καλά και προέρχονται από διάφορα μέρη του πλανήτη. Ορισμένοι αναλυτές προειδοποιούν για τη μεγαλύτερη κρίση από το 2008. Στο Χονγκ Κονγκ, για παράδειγμα, μια από τις πιο ακριβές αγορές του κόσμου, οι τιμές των κατοικιών έχουν πέσει σε χαμηλό πενταετίας καθώς τα επιτόκια αυξάνονται και ένα κύμα ξένων εργαζομένων που εγκαταλείπουν τη χώρα έπαιξε κρίσιμο ρόλο. Οι αναλυτές προβλέπουν περαιτέρω πτώση των τιμών κατά 12% το 2023 και οριακή πτώση το 2024.

Η εμπειρία από προηγούμενες κρίσεις στην αγορά κατοικίας δεν αφήνει πολλά περιθώρια αισιοδοξίας. Τις τελευταίες τρεις φορές που η αγορά έχει καταρρεύσει (ή ο κύκλος ανόδου έχει τελειώσει), οι πραγματικές τιμές κατοικιών έχουν ανακτήσει περίπου το 50% των προηγούμενων κερδών τους. Δεδομένου ότι οι παγκόσμιες τιμές έχουν ενισχυθεί κατά 40% σε πραγματικούς όρους από το 2012, μάλλον θα πρέπει να περιμένουμε περαιτέρω μειώσεις φέτος.

Ως αποτέλεσμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ έχασαν σχεδόν το 80% των κερδών τους μεταξύ 1997 και 2005, ενώ παρόμοιο μοτίβο παρατηρήθηκε στο Ηνωμένο Βασίλειο τις δεκαετίες του 1970 και του 1990. Στον Καναδά τη δεκαετία του 1980 η αύξηση των τιμών κατά 50% σχεδόν αντιστράφηκε, ενώ στη Σουηδία στις αρχές της δεκαετίας του 1990 η κρίση εξαφάνισε όλα τα κέρδη της προηγούμενης περιόδου και τα μείωσε περαιτέρω.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της ΕΚΤ, σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, μια αύξηση 1 ποσοστιαίας μονάδας στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αντιστοιχεί σε πτώση σχεδόν 9% στις τιμές των κατοικιών και σε πτώση 15% στις επενδύσεις σε στέγαση σε διάστημα δύο ετών.

Το γράφημα της Oxford Economics δείχνει ότι η ελληνική αγορά ακολούθησε τη δική της πορεία, ενώ το 2022 κατέγραψε τους καλύτερους έξι μήνες στην ιστορία όσον αφορά την εισροή ξένων επενδυτικών κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων. Οι πωλήσεις κατοικιών διέγραψαν μια πτωτική τάση από το 2005 έως το 2013, για να ανακάμψουν μόνο από το 2014 έως το 2019. Στη συνέχεια, η αγορά έλαβε ισχυρή ώθηση, ενώ τους πρώτους εννέα μήνες του 2022, οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν κατά 10,4%.

Βλέπουμε επίσης στο παρακάτω διάγραμμα ότι οι πωλήσεις κατοικιών το 2021 είναι περίπου το 40% του επιπέδου του 2006. Ο Καναδάς, η Γερμανία, η Γαλλία, η Δανία και η Σουηδία είναι οι χώρες που εμφανίζουν πολύ υψηλότερα επίπεδα πωλήσεων το 2021 σε σύγκριση με το 2006 και θεωρητικά θα δείτε μεγαλύτερη πτώση.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *