Η μετατροπή των κτιρίων γραφείων του Chicago’s Loop σε διαμερίσματα αντιμετωπίζει μια πρόκληση

Αλλά αυτές οι ιδιοκτησίες είναι μεταξύ πολλών κατά μήκος του διαδρόμου με πολυκατοικίες που εκτείνονται σε περισσότερα από 20.000 τετραγωνικά πόδια, γεγονός που περιπλέκει γρήγορα τους αριθμούς. Τα διαμερίσματα είτε πρέπει να είναι μακριά, στενά, άρα να έχουν παράθυρα, είτε ο κατασκευαστής καταλήγει με τεράστιους διαδρόμους και ακατάλληλο χώρο πιο κοντά στον πυρήνα του κτιρίου. Τα έργα σε τέτοια κτίρια μπορεί να είναι λιγότερο ελκυστικά — μειώνουν το ενοίκιο που θα απαιτούσαν — και όσο περισσότερος χώρος σε ένα κτήριο χωρίς έσοδα, τόσο χαμηλότερο είναι το κέρδος όταν τελικά ο κατασκευαστής πουλά το ακίνητο.

“Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι μικρές πλάκες δαπέδου είναι καλύτερες από τις μεγάλες”, λέει ο Truman Tolefrey, του οποίου η εταιρεία ανάπτυξης στο Rochester, Νέα Υόρκη αγόρασε πρόσφατα ένα vintage κτίριο γραφείων 24 ορόφων με πλάκες δαπέδου 10.000 τετραγωνικών ποδιών στο 65 E. Wacker Place και σχεδιάζει να μετατρέψει το μεγαλύτερο μέρος του ακινήτου σε διαμερίσματα.

Πολλά από τα κτίρια γραφείων στο κέντρο της πόλης που έγιναν διαμερίσματα τις τελευταίες δύο δεκαετίες είχαν μικρά ίχνη, λέει η διευθύνουσα σύμβουλος του Chicago Architecture Center Eleanor Gorsky, αναφέροντας παραδείγματα όπως τα εμβληματικά κτίρια Old Colony και Fisher στο South Loop, τα οποία είναι πλέον δημοφιλή για στέγαση φοιτητών. .

Ορισμένες πιθανές μετατροπές μεγάλων κτιρίων, εν τω μεταξύ, δεν πραγματοποιήθηκαν ποτέ: Αφού οι προγραμματιστές μετέτρεψαν τα κεντρικά γραφεία των πρώην Δημόσιων Σχολείων του Σικάγο στην οδό S. Clark 125 σε διαμερίσματα, το ιστορικό κτίριο κατέληξε να μετατραπεί σε γραφεία.” λόγω των δυσκολιών στην πλάκα δαπέδου (μέγεθος) και το κόστος» της κεφαλαιακής επισκευής της κατοικίας, – λέει ο Gorsky.

Ένα γραφείο που μετατράπηκε σε ενοικίαση στο 29 S. LaSalle St. — μια πολυτελής πολυκατοικία 216 μονάδων που τώρα ονομάζεται Millennium on LaSalle — άνοιξε πέρυσι και είναι σχεδόν 80% μισθωμένη, παρέχοντας έναν πιθανό έλεγχο για άλλα έργα. Ωστόσο, τόνισε επίσης τους κινδύνους της αλλαγής χρήσης παλαιότερων κτιρίων: ο κύριος του έργου είχε προσπαθήσει να προσθέσει μια πισίνα και έναν αθλητικό χώρο στον τελευταίο όροφο, αλλά βρισκόταν ήδη στη διαδικασία σχεδιασμού όταν ανακάλυψε ότι το κτίριο του 1902 δεν διέθετε το σύστημα προστασίας από τον αέρα που απαιτείται για την υποστήριξη του Επιπλέον, σύμφωνα με τον Αντιπρόεδρο του FitzGerald Associates Architects, Rick Whitney, τον κύριο σχεδιαστή του έργου.

«Έπρεπε να ενισχύσουμε το κτίριο για να το κάνουμε αυτό, και αυτό ήταν μια σημαντική προσπάθεια και κόστος», λέει η Whitney, αναγνωρίζοντας ότι οι απρόβλεπτες συνθήκες συνήθως δυσκολεύουν την εκ νέου ανάπτυξη παλαιότερων κτιρίων. Ωστόσο, λέει ότι είχε «μερικές ενδιαφέρουσες κλήσεις» από προγραμματιστές που εξετάζουν τη μετατροπή της LaSalle Street και αναμένει περισσότερα. «Απλώς πρέπει να βρεις τις κατάλληλες συνθήκες για να πραγματοποιηθούν».

Ένας εκπρόσωπος της Millennium στον προγραμματιστή του LaSalle, το DLC Residential με έδρα τη Φλόριντα, δεν απάντησε σε αίτημα για σχολιασμό.

Ο προγραμματιστής του Σικάγο, Mike Reschke, λέει ότι υπάρχουν έξυπνοι τρόποι για να ξεφύγετε από την ταλαιπωρία της μετατροπής ενός γραφείου σε διαμέρισμα, ειδικά εάν το κτίριο αγοράζεται φθηνά. Νωρίτερα φέτος, ο Reschke πλήρωσε 120 εκατομμύρια δολάρια για τα κυρίως κενά κτίρια γραφείων της BMO Harris Bank κατά μήκος της οδού Monroe μεταξύ των οδών LaSalle και Clark, πολύ λιγότερο από το δάνειο των 191 εκατομμυρίων δολαρίων που εξασφάλισε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης στο ακίνητο. Αφού πούλησε τον μεγαλύτερο πύργο στο Ιλινόις για τα νέα του γραφεία, η Reschke εξετάζει τώρα ένα έργο 180 εκατομμυρίων δολαρίων για τη μετατροπή των κορυφαίων 12 ορόφων των γειτονικών κτιρίων 23 και 21 ορόφων σε περισσότερα από 300 διαμερίσματα.

Βοηθώντας τα οικονομικά: Σκοπεύει να λύσει το πρόβλημα της μεγάλης πλάκας δαπέδου του κτιρίου κόβοντας μια τρύπα 3.600 τετραγωνικών ποδιών στη μέση καθενός από τους 11 κορυφαίους ορόφους για να δημιουργήσει μια αυλή που θα του επιτρέψει να χτίσει διαμερίσματα που βλέπουν στο εσωτερικό. .

Ο Reschke και άλλοι προγραμματιστές λένε ότι οι κρατικές επιδοτήσεις και τα κίνητρα, όπως τα χρήματα της ΔΕΘ και οι ομοσπονδιακές ιστορικές πιστώσεις φόρου, είναι κρίσιμα για να γίνει η μετατροπή οικονομικά εφικτή, ειδικά εάν τα έργα θα περιλαμβάνουν προσιτές μονάδες, όπως ελπίζει η Lightfoot. Η προσφορά σημαντικά μειωμένων ενοικίων για το 30% των μονάδων μειώνει το μελλοντικό εισόδημα του ακινήτου, το οποίο με τη σειρά του μειώνει το χρηματικό ποσό που ο προγραμματιστής είναι διατεθειμένος να δαπανήσει για τη μετατροπή.

Μια εκπρόσωπος του Τμήματος Σχεδιασμού και Ανάπτυξης της πόλης είπε σε μια δήλωση ότι οι προγραμματιστές “ήδη εξετάζουν έργα μετατροπής υψηλής ποιότητας που είναι βιώσιμα με συμβατικές πηγές χρηματοδότησης” και ότι η δέσμευση της πόλης να βοηθήσει να επωμιστεί το οικονομικό βάρος έχει σκοπό να διασφαλίσει ότι είναι διαθέσιμες οποιεσδήποτε προσιτές μονάδες.

«Χωρίς τους πόρους της πόλης, η μετάβαση του δρόμου από τη μονοκαλλιέργεια χρήσης γραφείου θα οδηγούσε πιθανότατα σε επενδύσεις σε κατοικίες πολυτελείας, οι οποίες θα ήταν λιγότερο ανθεκτικές και βιώσιμες από ένα περιβάλλον μικτού εισοδήματος», ανέφερε η δήλωση.

Τα φορολογικά γλυκαντικά μπορούν να λειτουργήσουν, όπως απέδειξε η Νέα Υόρκη τη δεκαετία του 1990. Οι αξιωματούχοι της πόλης έχουν προσφέρει απότομες φορολογικές ελαφρύνσεις σε κατασκευαστές που θέλουν να αγοράσουν και να επαναχρησιμοποιήσουν παλιά, πολύ άδεια κτίρια στο κάτω Μανχάταν, πυροδοτώντας ένα κύμα ανακατασκευής.

«Είναι μια από τις πιο δυναμικές περιοχές με την υψηλότερη πυκνότητα στην πόλη αυτή τη στιγμή», λέει ο Nathan Berman, διευθυντής της Metro Loft Developers με έδρα τη Νέα Υόρκη, η οποία εργάζεται για τη 18η μετατροπή από γραφείο σε κατοικία στη Νέα Υόρκη.

Η προσπάθεια της Lightfoot να μετατρέψει την οδό LaSalle από έναν διάδρομο όπου το 85% των εμπορικών χώρων είναι χώροι γραφείων σε μια περιοχή μικτής χρήσης ήταν ένα σημαντικό απροσδόκητο κέρδος για την Google, η οποία πρόσφατα ανακοίνωσε σχέδια για ανακαίνιση, δημιουργία χιλιάδων θέσεων εργασίας και αγορά του James R. Thompson Κέντρο. Η κίνηση θα μπορούσε να προσελκύσει περισσότερες επιχειρήσεις στο κέντρο της πόλης, ενδεχομένως να τονώσει τη ζήτηση για κοντινές κατοικίες.

Οι πολεοδόμοι αναζητούν επίσης ένα νέο εργαλείο για να προσελκύσουν περισσότερους λιανοπωλητές στην οδό LaSalle και στις γύρω γειτονιές, όπου πολλοί έχουν κλείσει ή δεν μπόρεσαν να πληρώσουν ενοίκιο λόγω απομακρυσμένης εργασίας που μειώνει την κυκλοφορία των πεζών στο κέντρο της πόλης σε καθημερινή βάση. Η διοίκηση της Lightfoot σχεδιάζει να ζητήσει την έγκριση του Δημοτικού Συμβουλίου για να προσφέρει επιχορηγήσεις από το Ταμείο Βελτίωσης Μικρών Επιχειρήσεων σε λιανοπωλητές στο κέντρο της πόλης.

Ίσως έρθει βοήθεια από την Ουάσιγκτον. Το Κογκρέσο εξετάζει ένα νομοσχέδιο που ονομάζεται Downtown Revitalization Act για να δημιουργήσει μια νέα φορολογική ελάφρυνση για τις μετατροπές γραφείου σε κατοικία στα μεγάλα αστικά κέντρα, εφόσον οι προγραμματιστές δεσμευτούν να κάνουν τουλάχιστον το 20% των μονάδων προσιτές.

Leave a Comment